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Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht noch was Bessres findet. Diese Redensart (frei nach Friedrich Schiller) lässt sich auf viele Bereiche des Lebens anwenden und gerade beim Bau unseres Hauses kam sie mir immer wieder in den Sinn. Warum nur?

Ohne hier ins Detail zu gehen, möchte ich die Gelegenheit nutzen und auf einige Aspekte hinweisen, die man meiner Meinung nach unbedingt berücksichtigen sollte, wenn man sich für einen Neubau an einem bestimmten Ort entschieden hat. Gerade beim ersten Bau übersieht man vor lauter Vorfreude -oder aus bloßer Naivität- viele Dinge, die einem im weiteren Verlauf übel aufstoßen können. Die Liste zielt aus eigener Erfahrung auf den Hausbau resp. Kauf bei einem Bauträger ab. Beim Bau in Eigenregie kommen bestimmt andere Dinge hinzu, die man erwähnen sollte. Das dürft Ihr gerne in den Kommentaren tun!

1. Vertragsprüfung: Das Wichtigste von allem und daher Punkt 1 der Liste. Einen Kaufvertrag zu unterschreiben, ohne ihn vom Juristen mit ausgewiesenem Baurecht-Fachwissen prüfen zu lassen, ist wie ein Sprung aus dem Flugzeug ohne Fallschirm. Kann gut gehen, muss aber nicht. Es darf vor allen Dingen kein Problem sein, strittige Passagen zu korrigieren oder im Fall der Fälle gar einen Vertrag komplett neu aufsetzen zu lassen. Wenn das nicht möglich ist: Finger weg!
2. Bausachverständige: Ausnahmslos jeder sollte unbedingt schon vor dem Kauf einen unabhängigen Experten zurate ziehen und alle Bauunterlagen (was auch immer man ausgehändigt bekommt) prüfen lassen. Planerische Mängel erst zu entdecken, wenn man schon losgelegt hat, macht die Sache deutlich schwieriger. So oder so sollte der Sachverständige später regelmäßig am Bau sein, Fortschritt und Ausführung bewerten. Eine gute Anlaufstelle, um fähige Berater wie auch Juristen zu finden, ist der Bauherren-Schutzbund e.V.. Es gibt natürlich weitere Vereinigungen und zahlreiche unabhängige Sachverständige, die man durch Suche im Web schnell findet.
3. Zugang zum Bau: Erscheint selbstverständlich, ist es aber nicht. Wer ein Haus beim Bauträger kauft hat erstmal kein Recht, überhaupt auf der Baustelle zu erscheinen. Im Kaufvertrag muss also stehen, dass einem selbst sowie dem eingesetzten Bausachverständigen jederzeit Zutritt zum Bau zu gewähren ist. Wenn es nicht im Vertrag steht, ist man auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen und der kann schneller erschöpft sein, als man denkt. Nicht selten ist die überschäumende Freundlichkeit der Anbahnungsphase schon am Tag 1 nach Vertragsunterzeichnung passé…
4. Baubeschreibung: Was man da zum Teil an Laienprosa zu lesen bekommt (Wir verbauen nur hochwertiges Material zu Ihrer vollsten Zufriedenheit) erscheint erstmal vertrauenerweckend, kann aber später zu handfesten rechtlichen Problemen führen. Besser ist, die Dinge und verwendeten Produkte beim Namen zu nennen, etwa Fenster XY der Firma ABC. Auf was genau man achten muss, verrät einem der Bausachverständige – siehe Punkt 2. Typische Streitpunkte sind die gehobene Ausstattung im Bad (oft ein schlechter Witz, was man dafür wirklich erhält), die standardmäßig vorgesehenen Bodenbeläge oder Treppen. Hier warten Kostenfässer ohne Boden, um die Ausstattung auf das Niveau der eigenen Ansprüche zu bringen.
5. Sonderwünsche: Als Erweiterung zur Baubeschreibung und zum Kaufvertrag werden oft zusätzliche Wünsche als Inklusivleistung ausgehandelt. Zum Beispiel der Einbau einer Fußbodenheizung, wo als Standard herkömmliche Konvektoren-Heizkörper vorgesehen waren. Wie bei der Baubeschreibung kann man gar nicht genau genug sein, die enthaltenen Leistungen im Detail zu benennen. Also beispielsweise nicht nur Fußbodenheizung im ganzen Haus, sondern Fußbodenheizung im ganzen Haus mit vollflächig verklebtem Parkett auf entsprechend vorbereitetem Untergrund (abgeschliffener und auf einheitliches Niveau gespachtelter Estrich). Als Faustregel gilt: alles, was hier nicht steht, wird später nicht ohne Zusatzkosten erledigt!
6. Vetragsstrafe: Für jeden Tag, den der Bau später als vertraglich vereinbart fertig gestellt wird, vermindert sich der Kaufpreis um einen festgelegten Betrag, etwa EUR 100,- (eine übliche Summe). Ein wirksameres Druckmittel kann man gar nicht haben, um der chronischen Termin-Toleranz der Bauunternehmen auf die Sprünge zu helfen. Ich rate dringend, einen entsprechenden Passus in den Kaufvertrag zu setzen. Wenn der Bauträger nicht einverstanden ist wäre das für mich eindeutig ein Grund, den Kauf platzen zu lassen.
7. Kontrolle: Wenn der Bau erstmal im Gange ist, sollte man jeden noch so kleinen Fortschritt kontrollieren und mit Fotos dokumentieren. Ich rate dazu, wenigstens 2-3 mal pro Woche vor Ort zu sein, in heißen Phasen besser jeden Tag. Bei uns wussten die Handwerker teilweise nicht, was mit dem Bauträger vereinbart worden war und es ist immer sinnvoll, mit allen Gewerken just in time vor Ort zu klären, welche Details gewünscht sind. Hilfreich sind Kopien eigener Planungsskizzen, die man allen Leuten in die Hand drückt. Das kann viel Zeit und Ärger sparen, wenn ansonsten falsch ausgeführte Arbeiten später rückgängig gemacht werden müssten.
8. Dokumentation: Bei den unter Punkt 7 genannten Ortsterminen sollte man nicht geizen und Fotos machen, was das Zeug hält. Keine Strebe, keine Fuge, kein Kabel ist so unwichtig als dass man es nicht ablichten sollte! Dank der Digitaltechnik kostet das am Ende nur ein bisschen Speicherplatz, auch wenn es 1000 Bilder oder mehr werden. Aufnahmen der Leitungsführungen im Rohbau, der Trockanbauarbeiten usw. können enorm hilfreich sein, wenn später im bewohnten Haus etwas zu tun ist. Ganz zu schweigen, wenn es um die Aufklärung von Baumängeln oder sonstigen Fehlleistungen geht.

Wir haben bei unserem Hausbau vieles von dem berücksichtigt, was hier aufgelistet ist, doch leider nicht alles. Hinterher ist man immer schlauer. Als Fazit für mich persönlich gilt: Hausbau mit Bauträger? Nie wieder. Lieber den Bau mit einem Architekten in Eigenregie durchziehen – bedeutet mehr Arbeit aber auch mehr Kontrolle über alles. Beim Bauträger ist man weit gehender Willkür ausgeliefert und ich kann nur den Kopf schütteln, wieviel Unfähigkeit und Unmotiviertheit bis hin zu bodenlosen Unverschämtheiten wir erlebt haben. Nun sind wir mit unserem Hausbauer auch extrem auf die Nase gefallen und es gibt positive Ausnahmen, von denen hier in der Community schon berichtet wurde. Aber rechnen sollte man nicht damit.